Boligøkonomi

Hold øje med dit fastforrentede lån – det betaler sig

posted by June Thomsen February 6, 2017
Forstå renten

Mange boligejere vælger fastforrentede lån pga. sikkerheden i en fast ydelse, og fordi de 30-årige lån ‘passer sig selv’. Men det er en sandhed med modifikationer. Fastforrentede lån kræver både pleje og opmærksomhed, også når blækket på lånepapirerne er tørt. Virkeligheden er, at jo mere renterne stiger og falder, jo mere bør du holde øje med dine fastforrentede lån – i hvert fald hvis du ikke vil snyde dig selv. Den gode nyhed er, at du kan lade SundayOwner gøre arbejdet for dig.

Gevinst ved rentefald

Den seneste analyse fra Realkredit Danmark (okt. 2016, red.) viser, at hver tredje boligejer med fastforrentede lån med fordel kan omlægge. For en dels vedkommende er der 100.000 kroner eller mere at spare ved at omlægge.

Tidligere var tommelfingerreglen, at det kunne betale sig at omlægge, hvis man gik 2 %-point ned, f.eks. fra 6% til 4%. De senere års ekstremt lave renteniveau har dog gjort op med den tommelfingerregel, da nedkonverteringer, hvor man kun gik 1 %-point ned i rente, også har kunnet betale sig for boligejerne.

– Vi siger normalt, at en konvertering kan lyde som en god idé, hvis omkostningerne ved at konvertere bliver spist op af den besparelse, man opnår ved konverteringen, indenfor maksimalt syv år. Og så skal man som låntager selvfølgelig forvente at beholde lånet i syv år også, siger seniorøkonom Sonia Khan fra Realkredit Danmark.

Der er stadig boligejere, der har fastforrentede lån med 4 og 5% i rente. De risikerer at snyde sig selv ved ikke at give lånene et serviceeftersyn. Det samme gælder boligejere med 3,5% obligationslån.

Ifølge seniorøkonomen kan det være frygt for, at besparelsen vil blive spist op af gebyrerne, der gør, at folk ikke handler. I app’enSundayOwner er de anslåede gebyrer medregnet, så boligejerne hurtigt kan få overblik over, om en låneomlægning kan betale sig.

Gevinst ved stigning

Det er en god idé at regne på en nedkonvertering, når renten falder. Men der er faktisk også mulighed for at konvertere op – dvs. gå op i rentesats og dermed betale en højere ydelse – når renten stiger, og derved barbere noget af sin restgæld. Hvornår det sker, er ikke til at sige.

– Her er det noget vanskeligere med tommelfingerregler, da en opkonvertering er noget mere spekulativ, idet man skal forvente igen at kunne konvertere ned i rente i fremtiden, for at hele fidusen kan betale sig, siger Sonia Khan.

– I princippet kan man allerede konvertere op ved rentestigninger på 2 %-point, men jo mere renten er steget, jo mere kan man skære af sin restgæld – og jo større er sandsynligheden for, at man kan konvertere ned ved rentefald igen.

– Når man konverterer op, vil restgælden falde, mens ydelsen i de fleste tilfælde vil stige. Får man aldrig muligheden for at konvertere ned i rente, vil man altså ende med, at den højere ydelse spiser restgældsreduktionen op før eller siden, og så har konverteringen ikke betalt sig.

Herunder kan du se eksempler på op- og nedkonverteringer:

Fordelagtig nedkonvertering:

Ved en nedkonvertering med afdrag betaler boligejeren 194 kr. mindre i ydelse hver måned efter skat, men afdrager 568 kr. mere hver måned. Samlet set stiger restgælden med 47.000 kr. ved omlægningen. Det betyder, at boligejeren blot skal bo ca. fem år i huset, før nedkonverteringen kan svare sig.

Fordelagtig opkonvertering:

Ved opkonverteringen uden afdrag betaler boligejeren 1.041 kr. mere i ydelse hver måned efter skat, mens restgælden falder med 124.000 kr. ved omlægningen. Det betyder, at boligejeren skal forvente at indfri eller omlægge (til en lavere rente) lånet inden 8-10 år, da opkonverteringen ellers ikke kan svare sig.

Med SundayOwner kan du lynhurtigt se, om du med fordel kan omlægge dit lån. Er tidspunktet ikke rigtigt, kan SundayOwner overvåge lånemarkedet og give dig besked, når der opstår en fordelagtig mulighed. SundayOwner findes i både App Store og Google Play og er gratis at bruge, uanset hvilken bank du har.

De her er også spændende

Leave a Comment